03.05.2023Immobilien

 

Da die Kosten für Bauleistungen und -materialien Jahr für Jahr steigen – und somit auch die für Instandsetzungen –, sind Wohngebäude im Regelfall zum sogenannten gleitenden Neuwert versichert. Das bedeutet, dass die Versicherungssumme der Preisentwicklung angepasst wird, damit keine Unterversicherung entsteht. Die kann nämlich dazu führen, dass Kunden einen großen Teil eines Schadens selbst tragen müssen. Im Gleichschritt mit der Versicherungssumme werden auch die Beiträge angehoben.

Für die bereits von den Energiekosten gebeutelten Immobilienbesitzer wird es nun aufgrund der ebenfalls immens gestiegenen Preise für Material und Bauleistungen noch ungemütlicher: Der „Anpassungsfaktor in der Wohngebäudeversicherung zum gleitenden Neuwert“ – im Durchschnitt der letzten 10 Jahre rund 3 Prozent – springt 2023 auf fast 15 Prozent. Berechnet wird er auf Basis des Tariflohnindex für das Baugewerbe und des Baupreisindex für Wohngebäude, beide herausgegeben vom Statistischen Bundesamt.

Anja Käfer-Rohrbach, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV), räumt ein, dass die happigen Prämienerhöhungen viele Hausbesitzer „hart treffen“ dürften: „Sie sind aber notwendig, damit ein Haus auch künftig ausreichend versichert ist und existenzielle Risiken abgewendet werden können.“ 

Die anhaltende Baukosten-Explosion wirkt sich zunehmend direkt und spürbar auf die Wohngebäudeversicherung aus und stellt Eigentümer vor neue finanzielle und planerische Herausforderungen. Steigende Preise für Baumaterialien, Fachkräftemangel im Handwerk, höhere Energie- und Transportkosten sowie verschärfte technische und energetische Anforderungen führen dazu, dass die Wiederherstellung von Gebäuden nach einem Schaden heute deutlich teurer ist als noch vor wenigen Jahren.

Diese Entwicklung betrifft nicht nur Neubauten, sondern vor allem den Wiederaufbau und die Reparatur bestehender Immobilien nach Leitungswasser-, Sturm-, Hagel- oder Feuerschäden. Versicherer müssen ihre Leistungspflichten an die realen Baukosten anpassen, um im Schadenfall eine vollständige Wiederherstellung sicherzustellen. Daraus resultieren höhere Versicherungssummen und in der Folge steigende Prämien, die viele Eigentümer zunächst überraschen, obwohl sie sachlich notwendig sind.

Besonders relevant ist dabei der gleitende Neuwertfaktor, der jährlich angepasst wird, um die Baupreisentwicklung abzubilden. Dieser Mechanismus schützt zwar vor Unterversicherung, führt jedoch automatisch zu steigenden Beiträgen – unabhängig davon, ob ein Schaden eingetreten ist oder nicht.

Für Immobilienbesitzer wird damit die korrekte Absicherung des Gebäudes immer wichtiger. Wer versucht, durch zu niedrige Versicherungssummen oder veraltete Werte Beiträge zu sparen, riskiert im Schadenfall erhebliche finanzielle Einbußen. Eine Unterversicherung kann dazu führen, dass die Entschädigung gekürzt wird und Eigentümer einen erheblichen Teil der Wiederaufbaukosten selbst tragen müssen.

Gerade vor dem Hintergrund explodierender Baupreise kann dies existenzielle Auswirkungen haben. Gleichzeitig steigt die Bedeutung regelmäßiger Überprüfungen der Wohngebäudeversicherung. Modernisierungen, An- und Umbauten, energetische Sanierungen oder gestiegene Ausstattungsstandards erhöhen den Gebäudewert und müssen zwingend in der Versicherungssumme berücksichtigt werden. Viele Altverträge bilden diese Entwicklungen nicht mehr korrekt ab, was die Absicherungslücke zusätzlich vergrößert.

Versicherer reagieren darauf mit neuen Tarifgenerationen, die flexiblere Anpassungsmechanismen, höhere Leistungssummen und zusätzliche Bausteine enthalten, etwa für nachhaltige Baustandards oder erweiterte Elementarschäden.

Auch die Schadenpraxis verändert sich durch die Baukosten-Explosion. Reparaturen dauern länger, weil Materialien schwer verfügbar sind und Handwerksbetriebe ausgelastet sind, was wiederum Mietausfälle, Nutzungsausfallentschädigungen und Folgeschäden verteuert. Diese Kosten fließen mittelbar in die Prämienkalkulation ein und verstärken den Aufwärtsdruck auf die Beiträge. Gleichzeitig wächst der Anspruch der Versicherungsnehmer an schnelle, transparente Regulierung, da finanzielle Belastungen durch verzögerte Wiederherstellung steigen.

Versicherer investieren daher verstärkt in digitale Schadenprozesse, Netzwerkpartner und Rahmenverträge mit Handwerksbetrieben, um Kosten zu kontrollieren und Abläufe zu beschleunigen. Dennoch bleibt der strukturelle Kostendruck bestehen, da er auf gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen beruht, die sich kurzfristig kaum beeinflussen lassen.

In diesem Umfeld wird die Wohngebäudeversicherung zunehmend zu einem strategischen Bestandteil der Immobilienfinanzierung und Vermögenssicherung. Banken achten stärker auf ausreichenden Versicherungsschutz, insbesondere bei finanzierten Objekten, und setzen eine marktgerechte Absicherung voraus. Für Eigentümer bedeutet dies, dass steigende Prämien nicht isoliert betrachtet werden sollten, sondern als notwendige Folge einer realistischen Risikobewertung.

Wer seine Absicherung regelmäßig überprüft, Tarife vergleicht und Leistungen gezielt anpasst, kann trotz steigender Baukosten Planungssicherheit bewahren und sicherstellen, dass das eigene Eigentum im Schadenfall tatsächlich vollständig geschützt ist.