22.06.2023Investment

Offene Immobilienfonds in schwererem Fahrwasser

Die Ratingagentur Scope hat Anleger offener Immobilienfonds vor hohen Erwartungen an die diesjährige Rendite gewarnt. Nach 2,6 Prozent im Vorjahr seien für 2023 lediglich 2,0 bis 2,5 Prozent realistisch. Die Einschätzung basiert auf der Analyse von 27 Fonds.

Ausschlaggebend ist vor allem ein Rückgang der Wertänderungsrendite, die in den vergangenen Jahren von den immensen Kaufpreissteigerungen profitiert hat. Hier scheint das Ende der Fahnenstange langsam erreicht zu sein. „Die Wertveränderungsrenditen werden sich abschwächen und die Renditen der Fonds nicht wie in den vergangenen Jahren treiben“, prognostiziert Scope.

Zudem schlagen die kräftig angehobenen Zinsen und die sich wandelnden Nutzeranforderungen – vor allem in Hinsicht auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit – auf die Transaktionsmärkte durch, die laut Scope weitgehend zum Erliegen gekommen sind. Diese Effekte können auch von einer positiven Liquiditätsrendite und einer sich günstig entwickelnden Mietrendite nicht kompensiert werden.

Besonders betroffen von der aktuellen Entwicklung sind Fonds mit starkem Fokus auf Büroimmobilien, deren Nachfrage infolge vermehrter Homeoffice-Nutzung und sich ändernder Arbeitsplatzkonzepte zurückgeht. Viele Mieter stellen höhere Anforderungen an die Flächeneffizienz, technische Ausstattung und ökologische Standards ihrer Mietobjekte. Fonds, die nicht frühzeitig in die Modernisierung ihres Bestandsportfolios investiert haben, könnten dadurch mittelfristig unter Druck geraten – etwa durch Leerstand oder stagnierende Mieteinnahmen.

Gleichzeitig wirkt sich das veränderte Zinsumfeld auf die Bewertung von Immobilienportfolios aus. Höhere Finanzierungskosten verringern nicht nur die Attraktivität neuer Investitionen, sondern führen auch zu sinkenden Marktpreisen für Bestandsobjekte. Diese Entwicklung schlägt sich negativ in der Bewertung der Immobilien nieder und drückt die Wertänderungsrendite, die lange Zeit eine wichtige Renditequelle darstellte.

Anleger sollten daher ihre Erwartungen an offene Immobilienfonds realistisch anpassen und stärker auf die Qualität und strategische Ausrichtung des jeweiligen Fondsmanagements achten. Ein diversifiziertes Portfolio mit einer Mischung aus Büro-, Logistik-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien in wirtschaftlich stabilen Regionen könnte helfen, mögliche Risiken abzufedern. Auch Nachhaltigkeitsstrategien und ESG-konformes Management gewinnen zunehmend an Bedeutung – nicht nur aus regulatorischer Sicht, sondern auch im Hinblick auf die langfristige Vermietbarkeit und Werthaltigkeit der Objekte.