20.10.2024Informationen

Baufinanzierungen 2024 verteuern und verlängern sich durch niedrigen Tilgungssatz erheblich

Im Mai 2024 sank der durchschnittliche anfängliche Tilgungssatz bei Baufinanzierungen auf 1,72 Prozent, den niedrigsten Stand seit Juli 2011 (1,64 Prozent). Dies stellt einen Rückgang gegenüber dem April-Wert von 1,87 Prozent dar. Diese Entwicklung führt zu längeren Kreditlaufzeiten und höheren Gesamtzinszahlungen.

Kreditnehmer sehen sich zunehmend gezwungen, ungünstigere Bedingungen zu akzeptieren. Ein Hauptgrund dafür ist die gestiegene durchschnittliche Standardmonatsrate. Bei einem Beispieldarlehen von 300.000 Euro (2 Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf, 10 Jahre Zinsbindung) stieg diese von 1.190 Euro vor zwei Jahren auf aktuell etwa 1.460 Euro, bedingt durch das höhere Zinsniveau.

Aktuelle Trends bei Immobilienfinanzierungen

Diese Faktoren tragen dazu bei, dass Kreditnehmer oft schlechtere Konditionen in Kauf nehmen müssen, um ihre Immobilienfinanzierung zu realisieren.

Zusätzlich zeigt sich, dass viele Käufer bewusst eine geringere anfängliche Tilgung wählen, um die monatliche Belastung angesichts gestiegener Zinsen im Rahmen zu halten. Dies verschiebt das Problem jedoch lediglich in die Zukunft, denn durch den niedrigen Tilgungssatz verbleibt ein größerer Restschuldenbetrag nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase. Sollte das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt nicht deutlich gesunken sein, könnten Anschlussfinanzierungen teuer werden – ein Umstand, der bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden muss.

Ein weiteres Risiko ergibt sich durch die eingeschränkte Flexibilität bei niedriger Tilgung: Wer schneller entschulden will, ist auf Sondertilgungsmöglichkeiten angewiesen. Diese sind jedoch nicht in allen Kreditverträgen enthalten oder können mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Manche Banken honorieren eine höhere Tilgung zudem mit besseren Konditionen – dies kann bei niedrigem Tilgungssatz zu einem Zinsnachteil führen.

Hinzu kommt, dass durch die gestiegene Kreditsumme und gesunkene Eigenkapitalquote die sogenannte Kreditbelastung (Verhältnis der monatlichen Rate zum Haushaltseinkommen) für viele Käufer kritisch ansteigt. Laut aktuellen Daten liegt sie bei vielen Haushalten inzwischen bei über 35 Prozent, in Ballungsgebieten mit besonders hohen Immobilienpreisen teils deutlich höher. Das macht Immobilienfinanzierungen anfälliger für wirtschaftliche Schocks, wie etwa Arbeitsplatzverlust, Krankheitsfälle oder Zinsanstiege bei der Anschlussfinanzierung.

Auch aus Sicht der Banken führen diese Entwicklungen zu einer vorsichtigeren Kreditvergabe. Finanzinstitute achten stärker auf Bonität, Haushaltsrechnung und Sicherheiten. Immobilienkäufer mit instabiler Einkommenssituation oder geringer Eigenkapitaldecke haben es zunehmend schwer, Finanzierungszusagen zu erhalten oder müssen deutliche Zinsaufschläge akzeptieren.

Parallel hat sich auch das Verhalten auf dem Immobilienmarkt verändert. Käufer sind preissensibler geworden, und Verkäufer sehen sich mit längeren Vermarktungszeiten konfrontiert. In der Folge wird zunehmend verhandelt, nicht nur über den Kaufpreis, sondern auch über Übergabetermine, Instandhaltungsrücklagen oder mitverkaufte Ausstattungsmerkmale. Dies kann sich auf die zu finanzierende Gesamtsumme auswirken und die Komplexität der Kreditvergabe erhöhen.

Gleichzeitig versuchen einige Banken, mit Produktanpassungen auf die veränderte Lage zu reagieren. So werden wieder häufiger Modelle mit Tilgungsaussetzung und Endfälligkeit diskutiert, auch wenn diese nur für eine kleine Zielgruppe geeignet sind. Ebenso rücken Modelle mit variabler Verzinsung und kürzeren Zinsbindungen wieder stärker in den Fokus, insbesondere bei Erwartungen an künftig sinkende Leitzinsen.

Nicht zuletzt wird das Thema energetische Sanierung zunehmend relevant. Banken verlangen bei älteren Gebäuden häufig eine Darstellung geplanter Modernisierungsmaßnahmen. Fehlen diese, kann sich das auf die Finanzierungskonditionen auswirken. Förderprogramme wie KfW-Kredite können dabei helfen, die Finanzierungslast zu senken – doch sie setzen meist konkrete Effizienzstandards voraus, die nicht alle Immobilien ohne umfassende Umbauten erreichen.

Insgesamt zeigt sich: Der Immobilienerwerb mit Fremdfinanzierung ist 2024 komplexer und anspruchsvoller geworden. Käufer müssen sich intensiver mit Finanzierungsmodellen, Risiken und Alternativen beschäftigen. Umso wichtiger ist eine umfassende und unabhängige Beratung, um langfristig tragfähige Entscheidungen zu treffen.

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Hinweis: Dieser Artikel dient lediglich illustrativen Zwecken und ersetzt keine professionelle Beratung. Es wird empfohlen, individuelle Versicherungsbedürfnisse mit einem qualifizierten Versicherungsberater oder Versicherungsmakler wie z.B. „AMB Allfinanz Makler“ zu besprechen.