12.04.2023Immobilien

Es ist erst ein Jahr her, dass zehnjährige Immobilienkredite für rund 1 Prozent zu haben waren. Tempi passati: Seither hat sich die Rate fast vervierfacht. Diese Verteuerung – unter anderem – lässt viele potenzielle Bauherren und Käufer zurückschrecken. Die Nachfrage nach Baufinanzierungen ist in den letzten Wochen förmlich eingebrochen, wie der Präsident des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands Helmut Schleweis kürzlich im „Handelsblatt“ berichtete.

Zu den Kreditkonditionen gesellt sich noch eine zuvor ungekannte Kalkulationsunsicherheit hinsichtlich der Baupreise. Immer mehr Projekte werden daher aufgeschoben oder gleich ganz aufgegeben. So kletterte die Stornoquote der Bauunternehmen nach Erhebungen des ifo Instituts im September auf fast 17 Prozent.

Damit die eigenen vier Wände künftig kein Privileg der Wohlhabenden werden, hat die Bundesregierung ein Förderprogramm angekündigt. Es soll insbesondere Familien mit vergünstigten Krediten beim Erwerb von Immobilieneigentum unter die Arme greifen.

Die drastische Zinswende hat den Immobilienmarkt in eine Phase der Unsicherheit geführt, wie sie seit der Finanzkrise 2008 nicht mehr zu beobachten war. Während Kaufinteressenten und Bauherren sich jahrelang auf extrem günstige Finanzierungsmöglichkeiten verlassen konnten, hat sich das Umfeld innerhalb weniger Monate fundamental verändert. Steigende Leitzinsen, Inflation, volatile Materialpreise und Lieferengpässe haben das gesamte Immobilienökosystem durcheinandergewirbelt. Für viele Menschen, die sich bislang auf stabile Rahmenbedingungen verlassen konnten, bedeutet dies eine Neubewertung ihrer finanziellen Möglichkeiten.

Besonders deutlich zeigt sich die Entwicklung in der Nachfrage nach Baukrediten. Was über Jahre hinweg ein Paradebeispiel für einen boomenden Markt war, ist nun von Zurückhaltung geprägt. Banken berichten von einer spürbaren Abkühlung, Vermittlungsplattformen verzeichnen zweistellige Rückgänge bei Finanzierungsanfragen, und viele Kaufinteressenten warten ab, ob sich die Lage in den kommenden Monaten stabilisieren könnte. Die Verunsicherung ist groß, denn niemand kann zuverlässig prognostizieren, wie sich Zinsen, Baukosten oder die wirtschaftliche Gesamtsituation weiter entwickeln werden.

Das Problem ist jedoch nicht allein in den gestiegenen Finanzierungskosten zu suchen. Auch die Bauwirtschaft selbst kämpft mit Herausforderungen, die eine realistische Kalkulation erschweren. Lieferkettenstörungen, Materialienknappheit und erhebliche Preissteigerungen bei Baustoffen wie Stahl, Holz oder Dämmmaterial führen zu anhaltender Unsicherheit. Bauunternehmen sehen sich gezwungen, kurzfristige Preisänderungsklauseln in Verträgen zu verankern, um sich vor unvorhersehbaren Kostenexplosionen zu schützen. Für private Bauherren bedeutet dies jedoch, dass sie kaum noch mit Fixpreisen planen können – ein zentraler Faktor für das Wegbrechen vieler Projekte.

Die Stornoquote von fast 17 Prozent, die das ifo Institut ermittelt hat, ist ein alarmierender Indikator. Sie markiert nicht nur individuelle Entscheidungen, Projekte zu verschieben oder gänzlich abzusagen, sondern weist auch auf einen strukturellen Wandel hin: Die einstige Sicherheit des Immobilienmarkts ist ins Wanken geraten. Besonders betroffen sind Neubauvorhaben im mittleren Preissegment, da hier die Kombination aus steigenden Zinsen und hohen Baukosten die Finanzierbarkeit besonders schnell überschreitet.

Für den Wohnungsmarkt hat diese Entwicklung weitreichende Folgen. Der ohnehin bestehende Mangel an bezahlbarem Wohnraum könnte sich weiter verschärfen, wenn Neubauaktivitäten spürbar zurückgehen. Kommunen und Wohnungsunternehmen warnen bereits davor, dass die langfristigen Wohnungsziele der Bundesregierung kaum erreichbar sind, wenn der Neubau signifikant einbricht. Dies betrifft nicht nur Großstädte, sondern zunehmend auch ländliche Regionen, in denen Baukosten mittlerweile ähnlich rasant steigen wie in urbanen Zentren.

Vor diesem Hintergrund richtet sich der Blick vieler Haushalte auf staatliche Unterstützungsprogramme. Die Bundesregierung plant vergünstigte Kredite insbesondere für Familien mit niedrigen und mittleren Einkommen, um ihnen den Zugang zu Wohneigentum weiterhin zu ermöglichen. Damit soll verhindert werden, dass der Traum von den eigenen vier Wänden zu einem Privileg der oberen Einkommensklassen wird. Die geplanten Förderungen könnten wichtige Impulse setzen, doch bleibt abzuwarten, ob sie ausreichen, um die derzeitige Kaufzurückhaltung zu durchbrechen.

Entscheidend wird sein, wie die Programme konkret ausgestaltet sind – etwa hinsichtlich Einkommensgrenzen, Zinssätzen, Tilgungszuschüssen oder energetischen Anforderungen. Denn viele Familien stehen nicht nur vor der Frage, ob sie sich den Kauf leisten können, sondern auch, wie sie langfristig mit möglichen energetischen Sanierungspflichten umgehen sollen, die bei Bestandsimmobilien auf sie zukommen könnten.

Insgesamt zeigt sich: Der Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neujustierung. Während die Zeit der extrem günstigen Kredite wohl vorerst vorbei ist, könnten sich in diesem Wandel auch Chancen ergeben. Verkäufer müssen realistischere Preisniveaus akzeptieren, Bauunternehmen effizienter kalkulieren und Politik sowie Finanzwirtschaft neue Wege finden, um Wohnraum erschwinglich zu halten. Für potenzielle Käufer und Bauherren bleibt eine gründliche Beratung und eine konservative Finanzplanung wichtiger denn je.