23.02.2025Immobilien

 

Immobilienkäufer bringen seit 2024 immer weniger Eigenkapital mit

  

Laut einer aktuellen Analyse eines großen Immobilienfinanzierungsunternehmens müssen Haus- und Wohnungskäufer immer höhere Kreditsummen aufnehmen. Dies zeigt sich unter anderem am steigenden Beleihungsauslauf, der den Anteil der Fremdfinanzierung am Beleihungswert, also dem Wert, den die Bank dem Objekt zuschreibt, angibt.

Im September lag dieser im Durchschnitt bei 87,5 Prozent, nachdem er ein Jahr zuvor noch bei 85,9 Prozent lag.

Die durchschnittliche Kreditsumme stieg auf rund 313.000 Euro, was 5.000 Euro mehr als im Vormonat bedeutet. Nicht nur wegen dieses Trends müssen sich Immobilienkäufer zunehmend länger verschulden: Die im September 2024 vereinbarten monatlichen Kreditraten waren so niedrig wie seit zwei Jahren nicht mehr, bei einer nahezu unveränderten durchschnittlichen Zinsbindung von knapp elf Jahren.

Bei einer beispielhaften Kreditsumme von 300.000 Euro, einer Tilgung von 2 Prozent, einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent und einer Zinsbindung von 10 Jahren betrug die sogenannte Standardrate monatlich 1.395 Euro.

 

Die Entwicklung macht deutlich: Immer mehr Käufer verfügen entweder über kein ausreichendes Eigenkapital oder möchten bewusst weniger eigenes Geld in die Finanzierung einbringen, um liquide zu bleiben. Gleichzeitig steigen durch die gestiegenen Immobilienpreise und Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklercourtage die Einstiegshürden spürbar an. Das Resultat ist eine stärkere Abhängigkeit vom Fremdkapital – mit teils gravierenden Folgen für die langfristige Finanzierbarkeit.

Besonders für junge Familien und Erstkäufer wird der Immobilienerwerb damit zu einer Herausforderung. Viele sehen sich gezwungen, kleinere Objekte oder Standorte im Umland zu wählen, da die Finanzierungsmöglichkeiten in den begehrten Innenstadtlagen durch die Eigenkapitallücke kaum noch darstellbar sind. Hinzu kommt, dass Kreditinstitute in der Regel bei höheren Beleihungsausläufen höhere Zinssätze verlangen oder zusätzliche Sicherheiten fordern, was die monatliche Belastung weiter erhöht.

Auch der Trend zu längeren Zinsbindungen ist Ausdruck der Unsicherheit am Kapitalmarkt. Käufer versuchen, sich das derzeitige Zinsniveau möglichst lange zu sichern – in der Hoffnung, so vor zukünftigen Steigerungen geschützt zu sein. Die Kehrseite dieser Strategie: Durch geringere Tilgungsraten verlängert sich die Rückzahlungsdauer erheblich, was wiederum das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen birgt. Dies kann sich insbesondere dann als problematisch erweisen, wenn der Immobilienwert in Zukunft nicht mehr mit dem ursprünglichen Beleihungswert übereinstimmt – etwa durch Marktveränderungen oder Modernisierungsrückstände.

Banken sehen sich deshalb zunehmend in der Verantwortung, Kunden auf mögliche Finanzierungsrisiken hinzuweisen. Es geht längst nicht mehr nur um die Frage, ob eine Finanzierung machbar ist, sondern ob sie langfristig tragfähig bleibt. Auch die staatliche Förderlandschaft spielt eine entscheidende Rolle: Da viele Förderprogramme in den letzten Jahren reduziert oder reformiert wurden, fehlen insbesondere Käufern mit mittlerem Einkommen zusätzliche finanzielle Stützen, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen oder Zinslasten abzufedern.

Angesichts dieser Entwicklungen rücken alternative Finanzierungsmodelle verstärkt in den Fokus – etwa familiäre Unterstützung, Bauherrengemeinschaften oder Mietkaufmodelle. Doch auch diese Optionen sind nicht für alle Käufer realistisch oder sinnvoll nutzbar. Letztlich zeigt die Analyse einen besorgniserregenden Trend: Der Traum vom Eigenheim wird für viele zur immer größeren finanziellen Belastung – und ohne strukturelle Änderungen auf dem Immobilienmarkt dürfte sich daran auch mittelfristig wenig ändern.

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Hinweis: Dieser Artikel dient lediglich illustrativen Zwecken und ersetzt keine professionelle Beratung. Es wird empfohlen, individuelle Versicherungsbedürfnisse mit einem qualifizierten Versicherungsberater oder Versicherungsmakler wie z.B. „AMB Allfinanz Makler“ zu besprechen.