14.09.2021Immobilien

Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut hat Kaufpreisniveaus, Vervielfältiger und zu erwartende Wertsteigerung in allen Kreisen und kreisfreien Städten unter die Lupe genommen. Die besten Investitionschancen gibt es demzufolge in Teilen Niedersachsens (Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück, Rotenburg/Wümme) und Schleswig-Holsteins (Herzogtum Lauenburg) sowie in einigen Kreisen in Hessen (Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Offenbach), Rheinland-Pfalz (Alzey-Worms, Südliche Weinstraße, Bad Dürkheim), Baden-Württemberg (Waldshut, Tuttlingen) und Bayern (Straubing-Bogen). Die Analysten verweisen allerdings auf Regulierungsrisiken infolge der Bundestagswahl, da die steigenden Mieten weit oben auf der politischen Aufgabenliste der neuen Regierung stehen dürften. 

Die Preise für Wohnimmobilien haben bekanntermaßen in vielen Teilen Deutschlands ein Niveau erreicht, das mit den zu erwartenden Mieteinnahmen erst nach mehreren Jahrzehnten gedeckt werden kann. Die konkrete Jahresanzahl – Vervielfältiger genannt – ist ein zentrales Kriterium bei einer Kaufentscheidung. In manchen Gegenden Deutschlands bekommt man Mietwohnungen für das Zwölffache der Jahresnettokaltmiete (Sachsen-Anhalt), in anderen muss man das 75-Fache (Nordfriesland) berappen. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Wertentwicklung einer Immobilie, die erheblich zur Gesamtrendite eines Investments beitragen kann.

Diese Analyse führt eindrücklich vor Augen, wie stark die regionalen Unterschiede auf dem deutschen Immobilienmarkt ausgeprägt sind und wie wichtig es für Kapitalanleger geworden ist, Investitionsentscheidungen auf fundierte Datenbasis zu stützen. Während in einigen Regionen historisch gewachsene Strukturen, stabile Bevölkerungszahlen und wirtschaftliche Perspektiven zu moderaten Kaufpreisen bei gleichzeitig soliden Mietniveaus beitragen, haben sich andere Märkte durch hohe Nachfrage, niedrige Leerstandsquoten und begrenzte Bauflächen zu stark überhitzten Preiszonen entwickelt. Für Anleger bedeutet das, dass die Beurteilung eines Immobilienkaufs längst über die reine Betrachtung von Lage und Zustand hinausgeht und zunehmend umfassende wirtschaftliche, demografische und politische Rahmenbedingungen berücksichtigt werden müssen.

Besonders im Fokus steht dabei die Frage, wie sich mögliche regulatorische Eingriffe auf zukünftige Renditen auswirken könnten. Maßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen, verschärfte Vorgaben bei energetischen Sanierungen oder Veränderungen bei der Grunderwerbsteuer sind nur einige der politischen Stellschrauben, die das Investitionsumfeld nachhaltig verändern können. Investoren sollten daher nicht nur die aktuellen Ertragskennzahlen im Blick behalten, sondern auch Szenarien durchdenken, die durch politische Entscheidungen beeinflusst werden könnten. Die kommenden Jahre werden zeigen, inwieweit sich Marktmechanismen gegenüber staatlichen Eingriffen behaupten können oder ob neue Immobilienstrategien erforderlich werden.

Gleichzeitig zeigt sich, dass der Vervielfältiger als Kennzahl allein nicht ausreicht, um die Attraktivität eines Investments realistisch abzubilden. Er bietet zwar eine schnelle Orientierung über das Verhältnis von Kaufpreis und erzielbaren Mieten, lässt jedoch wesentliche Faktoren wie regionale Wertsteigerungspotenziale, Infrastrukturentwicklung, demografische Dynamik und den qualitativen Zustand des Objekts unberücksichtigt. Gerade langfristige Investoren profitieren von einer differenzierten Betrachtung, die neben der reinen Mietrendite auch das zukünftige Wachstumspotenzial einer Region einschließt. Starke Zuzugsregionen, Hochschulstandorte oder wirtschaftlich prosperierende Kreise können trotz höherer Einstiegspreise langfristig bessere Gesamtrenditen erzielen.

Für Anleger lohnt es sich daher, den Immobilienmarkt mit einem ganzheitlichen Blick zu betrachten und auch vermeintlich weniger bekannte Standorte in Betracht zu ziehen. Viele der vom Institut genannten Regionen profitieren von stabilen wirtschaftlichen Strukturen, guter Erreichbarkeit, einer hohen Lebensqualität und zunehmender Attraktivität für Familien und Unternehmen. Diese Faktoren können dazu beitragen, dass Immobilien dort überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren und gleichzeitig ein ausgewogenes Verhältnis von Risiko und Ertrag bieten.

Darüber hinaus spielt die zunehmende Bedeutung energieeffizienter Gebäude und nachhaltiger Bauweisen eine wachsende Rolle für die mittel- und langfristige Wertentwicklung. Käufer, die heute in Objekte mit guter energetischer Qualität investieren, sichern sich nicht nur langfristig stabile Nebenkostenstrukturen für Mieter, sondern positionieren sich auch vorteilhaft gegenüber zukünftigen gesetzlichen Anforderungen. Dies erhöht die Vermietbarkeit, stabilisiert die Rendite und schafft potenziell einen preislichen Wettbewerbsvorteil gegenüber älteren, unsanierten Gebäuden.

Insgesamt zeigt sich, dass der deutsche Immobilienmarkt trotz seines hohen Preisniveaus weiterhin attraktive Chancen bietet – vorausgesetzt, Investoren analysieren sorgfältig, vergleichen regionale Besonderheiten und berücksichtigen politische Entwicklungen ebenso wie wirtschaftliche und bauliche Trends. Eine strategische Herangehensweise, die sowohl den aktuellen Markt als auch langfristige Veränderungen einbezieht, bildet damit die Grundlage für nachhaltige und erfolgreiche Investitionsentscheidungen.