Wohneigentum: IW sieht deutlichen Steuernachteil für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft und selbst einzieht, wird steuerlich deutlich schlechter gestellt als Käuferinnen und Käufer, die dieselbe Immobilie vermieten. Das zeigt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Am Beispiel einer Wohnung in einer Metropole für 300.000 Euro errechnet das IW über 15 Jahre einen Nachteil von rund 87.000 Euro gegenüber einer vermieteten Immobilie.
Der Grund liegt in der steuerlichen Behandlung: Vermieterinnen und Vermieter können unter anderem Abschreibungen, Kreditzinsen und Instandhaltungskosten geltend machen. Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer haben diese Möglichkeit nicht. Außerhalb der Metropolen liegt der Nachteil laut IW immer noch bei 40.000 bis 50.000 Euro.
Das IW sieht darin einen möglichen Grund für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland. Während der EU-Schnitt bei rund 70 % liegt, betrug die Quote in Deutschland 2022 nur 44 %. Als möglichen Ansatz nennt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer, um den Erwerb von Wohneigentum gezielter zu erleichtern.
Mehr Auswahl für Käuferinnen und Käufer, aber Wohnen wird insgesamt teurer
Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt derzeit zwei gegensätzliche Entwicklungen: Während Kaufinteressierte von einem wachsenden Angebot profitieren, bleibt die Lage für Mieterinnen und Mieter hochgradig angespannt. Dies belegt der aktuelle Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft für das zweite Quartal 2026. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser steigen bundesweit nur moderat, während die Angebotsmieten weiterhin eine deutliche Dynamik nach oben aufweisen.
Besonders auffällig ist, dass sich das Angebot an Kaufimmobilien seit der Zinswende deutlich ausgeweitet hat, während die Verfügbarkeit von Mietwohnungen in vielen Städten auf einem kritischen Tiefstand verharrt.
Für Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten ergeben sich daraus größere Spielräume und verbesserte Verhandlungsmöglichkeiten im Vergleich zu den Vorjahren. Von einem neuen rasanten Aufschwung am Immobilienmarkt kann jedoch nicht die Rede sein. Die Preisentwicklung verläuft regional höchst unterschiedlich: In einigen Metropolen sind punktuell leichte Preisrückgänge zu beobachten, während viele mittelgroße Städte und Umlandregionen moderate Zuwächse verzeichnen. Im Gegensatz dazu bleibt der Mietmarkt unter massivem Druck. Das knappe Angebot führt vielerorts zu weiter steigenden Belastungen und erschwert insbesondere den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum.
Für die Baufinanzierung resultiert daraus ein interessantes Umfeld: Das größere Angebot eröffnet potenziell attraktive Kaufgelegenheiten, während die anhaltend hohen Mieten für viele Haushalte den wirtschaftlichen Anreiz verstärken, den Erwerb von Wohneigentum zu forcieren.
Bestandswohnungen verteuern sich deutlich stärker als Neubauten
Bestandsimmobilien rücken bei vielen Käuferinnen und Käufern wieder verstärkt in den Fokus. Ursächlich hierfür sind die unvermindert hohen Baukosten sowie die geringe Neubautätigkeit. Aktuelle Marktdaten verdeutlichen, dass die Preise für Bestandswohnungen wesentlich stärker steigen als jene für Neubauten. Während sich Neubauprojekte nur moderat verteuerten, legten die Preise für bestehende Wohneinheiten spürbar zu. Der Markt reagiert damit unmittelbar auf das begrenzte Angebot im Neubausegment und die verstärkte Suche nach kurzfristig verfügbaren Alternativen.
Mieten steigen deutlich stärker als die Inflationsrate
Wohnungssuchende bekommen die angespannte Marktlage bei den Mieten besonders deutlich zu spüren. Diese legten im zweiten Quartal bundesweit stärker zu als die allgemeine Teuerungsrate. Bemerkenswert ist, dass sich diese Entwicklung vor allem außerhalb der sieben größten Metropolen verschärft. Nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln stiegen die Angebotsmieten im zweiten Quartal bundesweit um 4,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, während die Inflationsrate bei rund 2,6 % lag.
Im Vergleich zum Vorquartal betrug das Plus 1,3 %. Besonders kräftig fiel der Anstieg in Großstädten außerhalb der Top-Standorte mit 4,9 % aus. In den Umlandregionen dieser Städte legten die Mieten um 3,9 % zu, während sie in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf um 2,9 % stiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser erhöhten sich dagegen nur leicht um jeweils 0,8 %. Das Kaufangebot hat sich seit der Zinswende deutlich vergrößert, was die Autorinnen und Autoren der Studie primär auf eine gesunkene Nachfrage zurückführen.
Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger halten sich am Immobilienmarkt zurück
Am Immobilienmarkt treten Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger derzeit auf die Bremse. Sinnbild dafür ist BASF. Nur wenige Monate nach der Ankündigung im Februar hat der Konzern den Verkauf seiner Werkswohnungen größtenteils wieder ausgesetzt. Die Voraussetzungen am Immobilien- und Kapitalmarkt hätten sich zuletzt deutlich verändert, ein nicht wertsteigernder Verkauf sei keine Option, so die Begründung des Konzerns. Die Zurückhaltung betrifft nicht nur große Pakete, sondern auch Kleinanlegerinnen und Kleinanleger. Eine aktuelle Auswertung des Finanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf weist für das zweite Quartal deutliche Einschnitte aus.
Zuvor hatte ein Ausnahmequartal zu Jahresbeginn das Bild geprägt: Aus Sorge vor steigenden Zinsen zogen viele ihre Käufe vor. Dieser Vorzieheffekt ist nun ausgelaufen.
Bürokratieabbau soll Tempo in den Wohnungsbau bringen
Mit dem zweiten Entlastungskabinett hat die Bundesregierung weitere Schritte zum Bürokratieabbau beschlossen und zugleich Bilanz gezogen. Seit dem ersten Entlastungskabinett wurden nach Regierungsangaben mehr als 40 Maßnahmen auf den Weg gebracht, die Bürgerinnen und Bürger, Unternehmen und Verwaltung jährlich um rund zehn Milliarden Euro entlasten sollen. Im Mittelpunkt stehen weniger Berichts- und Dokumentationspflichten, schnellere Verfahren und mehr digitale Lösungen.
Für den Wohnungsbau ist dabei vor allem entscheidend, ob der Bürokratieabbau künftig dort ankommt, wo Projekte heute oft hängen bleiben: in Planungs-, Genehmigungs- und Bauprozessen. Besonders relevant ist die angekündigte Genehmigungsfiktion. Vollständige Anträge sollen künftig nach einer bestimmten Frist als genehmigt gelten, wenn die Behörde nicht reagiert. Für die Bau- und Immobilienbranche wäre das ein wichtiger Perspektivwechsel – weg vom Warten auf Verwaltung, hin zu mehr Verbindlichkeit im Verfahren.
Auch bestehende Hebel sollen stärker wirken. Der Bau-Turbo ist bereits in Kraft, weitere Vorhaben wie das Baugesetzbuch-Upgrade, der Gebäudetyp E und die Digitalisierung von Immobilienprozessen sollen Planung, Genehmigung und Bauen zusätzlich einfacher und schneller machen. Das zweite Entlastungskabinett ist damit kein einzelner großer Beschluss für den Wohnungsbau, kann aber ein Verstärker für bereits angestoßene Maßnahmen sein.
Ob daraus tatsächlich mehr Tempo am Bau entsteht, wird sich erst in der Umsetzung zeigen. Entscheidend ist, dass die angekündigten Vereinfachungen nicht nur auf Bundesebene beschlossen werden, sondern auch in Ländern, Kommunen und Behördenpraxis ankommen. Angesichts hoher Baukosten, knapper Kapazitäten und weiterhin angespannter Wohnungsmärkte bleibt weniger Bürokratie ein wichtiger Baustein – ersetzt aber nicht die weiterhin nötigen strukturellen Reformen für schnelleres und günstigeres Bauen.
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Hinweis: Dieser Artikel dient lediglich informativen Zwecken und ersetzt keine professionelle Beratung. Es wird empfohlen, individuelle Versicherungsbedürfnisse mit einem qualifizierten Versicherungsberater oder Versicherungsmakler wie z.B. „AMB Allfinanz Makler“ zu besprechen.
