22.02.2025Bankprodukte

 

2025 Jahr der Entscheidung für offene Immobilienfonds

 

Das zurückliegende Jahr 2024 verlief für die deutschen offenen Immobilienfonds (OIF) wenig erfreulich – sie mussten Nettomittelabflüsse von über 3,5 Milliarden Euro verkraften.

Im Juli zogen Anleger erstmals seit 2011 innerhalb eines Monats mehr als eine Milliarde Euro ab.

Zwar erscheinen diese Beträge im Verhältnis zum verwalteten Vermögen derzeit noch überschaubar und unkritisch, doch wird sich in den kommenden Wochen zeigen, ob auch 2025 als ein mäßiges oder als ein katastrophales Jahr in der OIF-Geschichte in Erinnerung bleibt.

Vor etwa einem Jahr erreichte die Kritik an OIF einen Höhepunkt, als das reichweitenstarke Verbraucherportal Finanztip wegen mangelnder Performance zum Verkauf von Anteilen riet.

Angesichts der zwölfmonatigen Rücknahmefrist für nach 2013 erworbene Fondsanteile wird sich bald offenbaren, wie viele Anleger diesem Appell gefolgt sind. Das Tempo der Rückgaben hat sich zuletzt beschleunigt – sollte dieser Trend anhalten, könnten einzelne OIF mit Liquiditätsengpässen konfrontiert werden.

Brancheninsidern zufolge arbeiten die Fondsmanager bereits an Abhilfemaßnahmen unter Beteiligung ihrer Muttergesellschaften.

Die offene Immobilienfondsbranche steht damit vor einer kritischen Weggabelung. Einerseits genießen OIF weiterhin einen Ruf als solide, weitgehend risikoarme Anlageform – insbesondere bei sicherheitsorientierten Privatanlegern. Andererseits hat sich das Marktumfeld grundlegend verändert: gestiegene Zinsen, sinkende Immobilienbewertungen und eine anhaltend schwache Nachfrage nach Büroimmobilien in Innenstädten haben den Renditedruck massiv erhöht. Gleichzeitig zeigen sich strukturelle Schwächen im Modell offener Fonds: eingeschränkte Liquidität, Bewertungsverzögerungen und mangelnde Transparenz rücken zunehmend in den Fokus.

Ein zusätzlicher Unsicherheitsfaktor ist die Asymmetrie zwischen Investorenverhalten und Fondsstruktur. Anleger können ihre Anteile – unter Einhaltung von Halte- und Kündigungsfristen – jederzeit zurückgeben, während die Fondsobjekte nicht kurzfristig veräußerbar sind. Kommt es zu einer Rückgabewelle, müssen Fondsmanager hohe Liquidität vorhalten oder gezwungen verkaufen – oft unter Marktpreis. Das schmälert nicht nur die Rendite, sondern kann im schlimmsten Fall zur Schließung oder Abwicklung führen, wie in der Vergangenheit bereits geschehen.

Die aktuellen Entwicklungen wecken daher Erinnerungen an die Finanzkrise, als mehrere OIF über Jahre eingefroren wurden. Zwar gelten heute strengere gesetzliche Regelungen, doch das Grunddilemma bleibt bestehen. Fondsmanager reagieren nun mit gezielten Maßnahmen: Immobilien werden neu bewertet, Bestände stärker selektiert, Zukäufe auf Eis gelegt und Cashreserven erhöht. Gleichzeitig suchen viele Anbieter das Gespräch mit institutionellen Investoren und Muttergesellschaften, um temporäre Schwankungen auszugleichen.

Für Anleger bedeutet das Jahr 2025 vor allem eins: erhöhte Aufmerksamkeit. Wer in OIF investiert ist oder einsteigen möchte, sollte die Portfoliostruktur genau prüfen – insbesondere mit Blick auf Nutzungsarten, geografische Streuung, Leerstandsquoten und die Cashquote. Fonds mit hoher Wohnimmobilienquote oder ESG-konformen Beständen könnten robuster durch die Phase gesteigerter Unsicherheit kommen als solche mit Fokus auf innerstädtische Büroimmobilien oder spekulative Neubauten.

Auch für die Branche insgesamt ist 2025 ein Jahr der Weichenstellung. Ob sie es schafft, Vertrauen zurückzugewinnen, hängt nicht nur von kurzfristiger Performance ab, sondern auch von Kommunikation, Transparenz und der Fähigkeit, sich den veränderten Marktbedingungen strategisch anzupassen. Bleibt die Abwärtsspirale aus Mittelabflüssen und Wertberichtigungen bestehen, könnte die Bedeutung offener Immobilienfonds im deutschen Anlagemarkt langfristig schrumpfen.

Eines ist jedenfalls klar: Für viele Fonds, Anbieter und Anleger wird 2025 zu einem echten Stresstest – mit offenem Ausgang.

 

 

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Hinweis: Dieser Artikel dient lediglich illustrativen Zwecken und ersetzt keine professionelle Beratung. Es wird empfohlen, individuelle Versicherungsbedürfnisse mit einem qualifizierten Versicherungsberater oder Versicherungsmakler wie z.B. „AMB Allfinanz Makler“ zu besprechen.