01.06.2026Immobilien

Indexmieterhöhungen von Regierung 2026 beschlossen

Die aktuellen Eckdaten sind bestätigt: Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 29. April 2026 beschlossen. Vorgesehen ist unter anderem, dass Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten oberhalb von 3 Prozent jährlicher Indexsteigerung nur noch zur Hälfte berücksichtigt werden dürfen. Zudem sollen Kurzzeitmietverträge grundsätzlich auf maximal sechs Monate begrenzt werden, mit einer möglichen einmaligen Verlängerung auf bis zu acht Monate bei unvorhergesehen längerem Bedarf. 

Haus & Grund kritisiert die geplante Begrenzung, weil aus Sicht des Verbandes die tatsächlichen Kostensteigerungen für Vermieter, etwa bei Instandhaltung, Handwerk und Bau, nicht ausreichend berücksichtigt würden. 

 

Regierung beschränkt Indexmieterhöhungen: Was die geplante Mietrechtsreform für Mieter und Vermieter bedeutet

Die Bundesregierung will das Mietrecht verschärfen und Mieterinnen und Mieter künftig stärker vor sprunghaften Mietsteigerungen schützen. Im Mittelpunkt der aktuellen Reform steht unter anderem die sogenannte Indexmiete. Dabei richtet sich die Entwicklung der Nettokaltmiete nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern nach der allgemeinen Preisentwicklung.

Steigt die Inflation, kann auch die Miete steigen. Genau diese Kopplung hat in den vergangenen Jahren für erhebliche Diskussionen gesorgt, denn die hohen Inflationsraten der Jahre 2022 und 2023 haben deutlich gezeigt, welche finanziellen Folgen Indexmietverträge für Haushalte haben können.

Bei einer Indexmiete wird im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex entwickelt. Dieser Index bildet die allgemeine Preisentwicklung für private Haushalte ab. In normalen Zeiten kann eine solche Vereinbarung für beide Seiten kalkulierbar wirken.

Vermieter erhalten einen gewissen Schutz vor Geldentwertung, während Mieter wissen, dass Mieterhöhungen nicht beliebig erfolgen können, sondern an einen nachvollziehbaren Index gebunden sind. Problematisch wird dieses Modell jedoch dann, wenn die Inflation sehr stark steigt. Genau das war in den vergangenen Jahren der Fall.

Im Jahr 2022 lag die Inflationsrate in Deutschland bei 7,9 Prozent, im Jahr 2023 bei 5,9 Prozent. Für viele Mieterinnen und Mieter mit Indexmietvertrag bedeutete dies, dass auch die Nettokaltmiete spürbar steigen konnte. Besonders in Ballungsräumen und ohnehin angespannten Wohnungsmärkten verschärfte dies die finanzielle Belastung.

 

Wohnen ist für viele Haushalte bereits heute einer der größten Kostenblöcke.

Wenn neben Energie, Lebensmitteln, Versicherungen und allgemeinen Lebenshaltungskosten zusätzlich auch die Miete stark steigt, kann dies schnell zu einer dauerhaften Überforderung führen.

Mit dem neuen Gesetzentwurf möchte die Bundesregierung genau hier ansetzen. Geplant ist, Indexmieterhöhungen künftig zu begrenzen. Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, soll der über dieser Schwelle liegende Teil nur noch zur Hälfte bei der Mieterhöhung berücksichtigt werden dürfen. Das bedeutet: Die Miete könnte weiterhin steigen, aber nicht mehr in voller Höhe entsprechend einer sehr hohen Inflation.

Bei einer angenommenen Indexsteigerung von 5 Prozent würden die ersten 3 Prozent vollständig berücksichtigt. Die darüber hinausgehenden 2 Prozent würden nur zur Hälfte angesetzt. Daraus ergäbe sich eine mögliche Mietsteigerung von 4 Prozent statt 5 Prozent.

Diese Regelung soll allerdings nicht flächendeckend für alle Mietverhältnisse gelten, sondern nur in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt. Damit konzentriert sich der Gesetzgeber auf Wohnungsmärkte, die bereits als angespannt gelten. Gerade dort ist der Schutzgedanke besonders stark, weil Mieterinnen und Mieter häufig nur schwer eine bezahlbare Ersatzwohnung finden. Für Vermieter bedeutet dies jedoch zugleich, dass die wirtschaftliche Planung von Indexmietverträgen in diesen Regionen eingeschränkt wird.

Aus Mietersicht kann die geplante Reform eine spürbare Entlastung bringen. Sie verhindert zwar keine Mieterhöhungen, sie begrenzt aber die stärksten Ausschläge bei besonders hoher Inflation. Damit soll vermieden werden, dass allgemeine Preissteigerungen automatisch in voller Höhe auf die Nettokaltmiete durchschlagen. Vor allem für Haushalte mit mittlerem oder geringerem Einkommen kann dies wichtig sein, weil diese ohnehin stärker von steigenden Lebenshaltungskosten betroffen sind. Eine begrenzte Indexanpassung kann helfen, Wohnkosten planbarer zu machen und finanzielle Härten abzufedern.

Aus Vermietersicht ist die Reform hingegen umstritten. Eigentümerverbände kritisieren, dass die tatsächlichen Kosten der Vermieterinnen und Vermieter nicht ausreichend berücksichtigt würden. Denn auch Vermieter sind von steigenden Preisen betroffen. Kosten für Instandhaltung, Handwerkerleistungen, Baumaterialien, Verwaltung, energetische Sanierungen und laufende Bewirtschaftung können deutlich steigen.

Wenn die Miete nur begrenzt angepasst werden darf, während die Kosten auf Eigentümerseite weiter zunehmen, kann dies die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie belasten. Besonders private Kleinvermieter, die einzelne Wohnungen als Altersvorsorge halten, sehen solche Eingriffe häufig kritisch.

Die Diskussion zeigt den grundlegenden Konflikt im Mietrecht. Einerseits muss Wohnen bezahlbar bleiben. Mieterinnen und Mieter brauchen Schutz vor übermäßigen Belastungen, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten. Andererseits müssen Immobilien erhalten, modernisiert und wirtschaftlich betrieben werden können.

Werden Investitionen für Vermieter unattraktiver, kann dies langfristig auch negative Folgen für den Wohnungsbestand haben. Gerade energetische Modernisierungen, altersgerechte Umbauten und notwendige Instandhaltungen erfordern finanzielle Spielräume.

Neben der Indexmiete nimmt die Mietrechtsreform auch Kurzzeitmietverträge stärker in den Blick. Künftig sollen Wohnungen grundsätzlich nur noch für maximal sechs Monate befristet kurzzeitig vermietet werden dürfen. Unter bestimmten Voraussetzungen soll eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate möglich sein, wenn sich der Bedarf nach Beginn des Mietverhältnisses unvorhergesehen verlängert.

Ziel dieser Regelung ist es, Umgehungen des regulären Mieterschutzes zu verhindern. Denn Kurzzeitvermietungen können in der Praxis dazu genutzt werden, strengere mietrechtliche Vorgaben zu vermeiden oder höhere Mieten durchzusetzen.

 

Gerade in Großstädten und beliebten Wohnlagen stehen Kurzzeitvermietungen seit Jahren in der Kritik.

Wenn Wohnungen dauerhaft dem regulären Mietmarkt entzogen und stattdessen nur kurzfristig, möbliert oder zu erhöhten Preisen angeboten werden, verschärft dies den Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Die geplante Begrenzung soll daher mehr Klarheit schaffen und sicherstellen, dass längere Wohnverhältnisse nicht künstlich als Kurzzeitmiete gestaltet werden. Wird die zulässige Dauer überschritten, sollen die üblichen Mieterschutzvorschriften greifen.

Für Mieter bedeutet dies mehr Sicherheit. Wer eine Wohnung nicht nur für einen sehr kurzen Übergangszeitraum nutzt, soll künftig besser vor überhöhten Konditionen und rechtlichen Umgehungskonstruktionen geschützt werden. Für Vermieter bedeutet es hingegen, dass kurzfristige Vermietungsmodelle genauer geprüft und rechtssicher gestaltet werden müssen. Wer möbliert oder befristet vermietet, sollte künftig besonders darauf achten, ob die vertragliche Gestaltung den neuen Anforderungen entspricht.

Für bestehende und künftige Mietverträge wird entscheidend sein, wie die Reform am Ende konkret gesetzlich umgesetzt wird. Der Kabinettsbeschluss ist ein wichtiger Schritt, aber noch nicht das Ende des Gesetzgebungsverfahrens. Vermieterinnen und Vermieter sollten die Entwicklung aufmerksam verfolgen, insbesondere wenn sie Indexmietverträge nutzen oder Kurzzeitvermietungen anbieten. Mieterinnen und Mieter sollten wiederum prüfen, ob ihr Mietvertrag eine Indexklausel enthält und ob ihre Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt.

Die geplante Reform macht deutlich, dass der Gesetzgeber stärker in den Mietmarkt eingreifen will. Indexmieten bleiben grundsätzlich möglich, sollen aber in angespannten Wohnungsmärkten nicht mehr unbegrenzt der Inflation folgen. Kurzzeitmietverträge sollen enger begrenzt werden, um Missbrauch zu verhindern und regulären Wohnraum zu schützen. Damit verändert sich das Gleichgewicht zwischen Flexibilität, Wirtschaftlichkeit und sozialem Mieterschutz.

 

Für beide Seiten gilt: Mietverträge sollten künftig noch sorgfältiger geprüft werden.

Mieter sollten wissen, welche Rechte sie bei Indexmieten, Kurzzeitmieten und Mieterhöhungen haben. Vermieter sollten sicherstellen, dass ihre Vertragsgestaltung rechtlich belastbar ist und wirtschaftliche Risiken realistisch kalkuliert werden. Die geplante Mietrechtsreform ist damit nicht nur ein politisches Signal, sondern auch ein praktischer Anlass, bestehende Mietverhältnisse und künftige Vermietungsstrategien genau zu überprüfen.

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Hinweis: Dieser Artikel dient lediglich informativen Zwecken und ersetzt keine professionelle Beratung. Es wird empfohlen, individuelle Versicherungsbedürfnisse mit einem qualifizierten Versicherungsberater oder Versicherungsmakler wie z.B. „AMB Allfinanz Makler“ zu besprechen.