17.05.2025Bankprodukte

 

Offene Immobilienfonds leiden auch 2025 weiterhin an hohen Mittelabflüssen

Die Hoffnung, dass die jüngsten Mittelabflüsse aus offenen Immobilienfonds (OIF) lediglich eine kurzfristige Reaktion auf einen Sondereffekt darstellen, hat sich bislang nicht erfüllt.

Im Gegenteil: Laut aktueller Zahlen der Deutschen Bundesbank verließen im Februar netto 730 Millionen Euro die Fonds – nach bereits 499 Millionen Euro im Januar. Damit erreichten die Abflüsse den höchsten Stand seit acht Jahren und setzen eine mittlerweile 19 Monate andauernde Negativserie fort. Seit September 2023 summieren sich die Rückgaben auf rund 8 Milliarden Euro.

Da Rückgaben offener Immobilienfonds einer gesetzlichen Halte- und Kündigungsfrist unterliegen, spiegeln sich Marktreaktionen oft zeitverzögert wider. Experten gehen davon aus, dass die anhaltend hohen Abflüsse unter anderem auf die Insolvenz der Signa-Gruppe rund um den früheren Immobilieninvestor René Benko zurückzuführen sind. Das habe das Vertrauen vieler Anleger nachhaltig erschüttert.

Für das Liquiditätsmanagement der Fonds bedeutet die Entwicklung erheblichen Druck. Reichen die Barmittel nicht aus, um die Rückgaben zu bedienen, müssen Immobilien kurzfristig verkauft werden – mit der Gefahr, unter Buchwert abschließen zu müssen.

Ein weiterer kritischer Zeitpunkt könnte im Sommer bevorstehen: Dann jährt sich die 17-prozentige Abwertung eines großen Fonds, die 2023 für erhebliche Unruhe im Markt gesorgt hatte. Branchenbeobachter erwarten, dass dieser Stichtag neue Dynamik in die Rückgabewelle bringen könnte. 

 

Hinzu kommt, dass die Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds derzeit besonders schwierig sind. Die gestiegenen Zinsen wirken sich negativ auf die Attraktivität der Anlageklasse aus, da alternative Anlagen wie Tages- oder Festgeld inzwischen mit deutlich geringeren Risiken vergleichbare oder sogar bessere Renditen bieten. Für viele Anleger stellt sich damit die Frage, ob die Illiquidität und die lange Kapitalbindung offener Immobilienfonds noch zeitgemäß sind – zumal die Transparenz bei der Bewertung von Immobilienportfolios nicht selten in der Kritik steht.

Auch institutionelle Investoren, die traditionell einen erheblichen Anteil der Anlagesumme in offenen Immobilienfonds halten, zeigen sich zunehmend zurückhaltend. Einige Pensionskassen, Versorgungswerke und Stiftungen haben ihre Engagements bereits reduziert oder prüfen eine schrittweise Umschichtung in andere Anlageklassen. Dies trägt zusätzlich zur Mittelabflussdynamik bei.

Darüber hinaus stehen viele Fondsmanager vor der Herausforderung, ihr Portfolio an die sich verändernde Marktlage anzupassen. Der Büroimmobilienmarkt, lange Zeit eine tragende Säule vieler Fonds, leidet unter strukturellen Veränderungen wie dem anhaltenden Trend zum Homeoffice und der daraus resultierenden sinkenden Flächennachfrage. Gleichzeitig steigen Sanierungskosten für Bestandsobjekte – vor allem im Hinblick auf neue ESG-Vorgaben und energetische Standards –, was die Rentabilität weiter unter Druck setzt.

Besonders problematisch wird es, wenn auf der Verkaufsseite ebenfalls Zurückhaltung herrscht. In einem Marktumfeld, in dem potenzielle Käufer auf günstigere Einstiegsmöglichkeiten spekulieren und Finanzierungskosten hoch bleiben, kann es Monate dauern, bis geeignete Abnehmer gefunden werden. Das wiederum verschärft die Situation für Fonds mit akutem Liquiditätsbedarf und erhöht das Risiko, Vermögenswerte unter Wert zu veräußern.

Nicht zuletzt wächst der Druck auf die Politik und Aufsichtsbehörden, auf die strukturellen Schwächen der Produktklasse zu reagieren. Diskussionen über eine mögliche Reform der Rückgaberegelungen oder eine engere Aufsicht über Bewertungsverfahren nehmen zu – ein Signal, dass die Zukunft offener Immobilienfonds zunehmend auf dem Prüfstand steht.

 

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Hinweis: Dieser Artikel dient lediglich informativen Zwecken und ersetzt keine professionelle Beratung. Es wird empfohlen, individuelle Versicherungsbedürfnisse mit einem qualifizierten Versicherungsberater oder Versicherungsmakler wie z.B. „AMB Allfinanz Makler“ zu besprechen.