03.06.2023Informationen

Wenngleich die Ukrainekrise für die deutschen offenen Immobilienfonds (OIF) bislang kaum direkte Auswirkungen zeigte, verspüren die Fondsmanager Gegenwind durch Zinswende, Inflation und gewachsene Investitionsunsicherheiten. In der Folge ist die Vermietungsquote leicht – um 0,3 Prozent – auf 94 Prozent gesunken. Dessen ungeachtet bescheinigt das Berliner Analysehaus Scope in seiner Marktstudie „Offene Immobilienfonds 2022“ der Assetklasse ein gutes Rendite-Risiko-Profil. Als Grundlage dieser Einschätzung dienen Ratings von 17 OIF, die insgesamt mehr als 100 Milliarden Euro verwalten.

„Anleger müssen aktuell mit niedrigeren, risikoadjustierten Renditen leben als noch vor einigen Jahren“, dämpft Sonja Knorr, Head of Alternative Investments bei Scope, indes zu hohe Investorenerwartungen. Die stärksten Renditebringer sind Wohnimmobilien, die den untersuchten Fonds zuletzt im Schnitt 4,7 Prozent einbrachten. Gewerbeimmobilien dagegen trugen nur 2,2 Prozent ein.

Offene Immobilienfonds haben sich nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre 2025 auf einem neuen, niedrigeren, aber insgesamt stabileren Niveau etabliert und nehmen damit weiterhin eine besondere Rolle im Anlageuniversum ein. Nach deutlichen Neubewertungen vieler Immobilienbestände infolge gestiegener Zinsen, veränderter Finanzierungskosten und strengerer regulatorischer Anforderungen zeigt sich nun eine Phase der Konsolidierung. Für Anleger bedeutet dies, dass offene Immobilienfonds weniger von kurzfristigen Marktschwankungen geprägt sind, jedoch zugleich realistischere Renditeerwartungen widerspiegeln als in der Niedrigzinsphase. Die Erträge resultieren zunehmend aus laufenden Mieteinnahmen und einer vorsichtigeren Bewertungspolitik, wodurch die Fonds transparenter und planbarer geworden sind. Insbesondere hochwertige Büro-, Logistik-, Wohn- und Spezialimmobilien in wirtschaftlich stabilen Regionen bilden weiterhin das Rückgrat vieler Fondsportfolios. Gleichzeitig achten Fondsmanager stärker auf langfristige Mietverträge, bonitätsstarke Mieter und flexible Nutzungskonzepte, um Erträge auch in einem anspruchsvollen Marktumfeld zu sichern.

Ein wesentlicher Einflussfaktor bleibt die Zinsentwicklung. Höhere Zinsen haben die Attraktivität alternativer Anlageformen erhöht und zugleich die Bewertungen von Immobilien unter Druck gesetzt. Offene Immobilienfonds reagieren darauf mit konservativer Finanzierung, geringeren Fremdkapitalquoten und einer stärkeren Fokussierung auf Cashflow-Stabilität statt kurzfristiger Wertsteigerungen. Diese Ausrichtung reduziert Risiken, begrenzt aber auch das Renditepotenzial, was sich in moderateren Ausschüttungen widerspiegelt. Für viele Anleger ist genau diese Kombination aus Stabilität und geringerer Volatilität jedoch weiterhin attraktiv – insbesondere als Ergänzung zu stärker schwankenden Anlageklassen wie Aktien oder Themenfonds. Die gesetzlich vorgeschriebenen Mindesthaltefristen und Kündigungsfristen tragen zusätzlich dazu bei, Liquiditätsrisiken zu begrenzen und den Fonds eine langfristige Planung zu ermöglichen. Diese Mechanismen haben sich bewährt, da sie unkontrollierte Mittelabflüsse verhindern und das Fondsmanagement handlungsfähig halten.

Darüber hinaus rücken strukturelle Veränderungen im Immobilienmarkt stärker in den Fokus. Der Trend zu hybriden Arbeitsmodellen beeinflusst die Nachfrage nach klassischen Büroflächen, während Logistikimmobilien, Gesundheitsimmobilien, Wohnkonzepte und gemischt genutzte Objekte an Bedeutung gewinnen. Offene Immobilienfonds passen ihre Portfolios zunehmend an diese Entwicklungen an, indem sie Bestände umschichten, Objekte modernisieren oder gezielt in zukunftsfähige Nutzungsarten investieren. Auch energetische Aspekte spielen eine immer größere Rolle: Gebäude mit guter Energieeffizienz, nachhaltiger Bauweise und geringen Betriebskosten sind langfristig besser vermietbar und stabiler im Wert. Fonds investieren daher verstärkt in Sanierungen, energetische Optimierungen und ESG-konforme Konzepte, um regulatorische Risiken zu minimieren und die Attraktivität ihrer Objekte zu erhalten. Diese Investitionen belasten kurzfristig zwar die Rendite, stärken jedoch die langfristige Substanz der Fonds.

Für Anleger bleibt entscheidend, offene Immobilienfonds realistisch einzuordnen. Sie sind keine Hochrenditeprodukte, sondern dienen vor allem der Stabilisierung des Portfolios und der Erwirtschaftung regelmäßiger, vergleichsweise verlässlicher Erträge. In Kombination mit liquiden Anlagen und renditeorientierten Investments können sie einen ausgleichenden Effekt erzielen und das Gesamtrisiko reduzieren. Gleichzeitig sollten Anleger die Unterschiede zwischen einzelnen Fonds genau prüfen, da Standortqualität, Objektstruktur, Fremdkapitalquote und Managementqualität erheblichen Einfluss auf die Entwicklung haben. Transparente Berichte, nachvollziehbare Bewertungsmethoden und eine klare Anlagestrategie sind dabei zentrale Kriterien.

Insgesamt zeigen sich offene Immobilienfonds 2025 als Anlageform, die nach einer Phase der Anpassung wieder an Stabilität gewonnen hat. Sie spiegeln ein realistisches Marktumfeld wider, in dem Sicherheit, Substanz und langfristige Ertragskraft wichtiger sind als kurzfristige Wertsteigerungen und bieten Anlegern weiterhin eine solide Möglichkeit, indirekt in Immobilien zu investieren, ohne die Risiken und den Verwaltungsaufwand eines direkten Immobilienbesitzes tragen zu müssen.