03.06.2023Informationen

Bekanntermaßen hat auch die Pandemie den Preisanstieg bei Immobilien nicht bremsen können. Dennoch ist klar, dass irgendwann eine (Schmerz-)Grenze erreicht sein muss, ab der die Objekte unverkäuflich werden. Eine aktuelle Studie eines großen Immobilienportals legt nun nahe, dass dieser Punkt in vielen Städten erreicht sein könnte.

Für die Bankenmetropole Frankfurt am Main rechnen die Marktexperten sogar mit einem Minus von 5 Prozent zwischen April und Dezember 2022. Leipzig könnte einen Preisrückgang von 4 Prozent, die Bundeshauptstadt von 3 Prozent erleben. Nach unten zeigt die Kurve gemäß Studie auch in Nürnberg (–2 Prozent), Stuttgart und Dortmund (jeweils –1 Prozent). Für Dresden, Düsseldorf, Essen und Köln wird ein konstantes Kaufpreisniveau erwartet.

Die gebeutelten Kaufinteressenten in München, die häufig fünfstellige Quadratmeterpreise aufbringen müssen, können laut der Prognose nur bedingt aufatmen: Das Preiswachstum soll sich dort auf 1 Prozent verlangsamen. Weiterhin und noch stärker aufwärts geht es in Hannover (3 Prozent) und Hamburg (2 Prozent).

Hintergrund dieser Entwicklung ist ein spürbarer Wandel auf dem Immobilienmarkt, der sich inzwischen in nahezu allen deutschen Metropolen beobachten lässt. Die steigenden Bauzinsen in Kombination mit anhaltend hohen Kaufpreisen und gestiegenen Lebenshaltungskosten sorgen bei vielen potenziellen Käufern für eine spürbare Zurückhaltung. Auch die verschärften Anforderungen an Eigenkapital und Bonität erschweren den Immobilienerwerb – gerade für Familien mit durchschnittlichem Einkommen.

Gleichzeitig verändert sich die Nachfrageseite: Immer mehr Menschen weichen aus den klassischen Kernstädten in das nähere Umland aus, wo Immobilien noch vergleichsweise erschwinglich sind. Damit gewinnt der sogenannte Speckgürtel der Großstädte weiter an Attraktivität. In Regionen mit guter Verkehrsanbindung und wachsender Infrastruktur steigen daher vielerorts weiterhin die Preise, während sich die Nachfrage in den Innenstädten abkühlt.

Zudem führt die anhaltende Inflation dazu, dass Käufer kritischer rechnen und verstärkt auf die tatsächliche Wirtschaftlichkeit ihrer Investition achten. Insbesondere energetisch schlecht ausgestattete Altbauten haben an Reiz verloren – nicht zuletzt aufgrund der wachsenden Nebenkosten und gesetzlichen Auflagen im Rahmen der Energiewende. Gefragt sind hingegen gut sanierte, energieeffiziente Neubauten, die in der Finanzierung langfristig planbarer erscheinen.

Für Investoren bedeutet dies eine Phase der Neuorientierung. Das schnelle Geld durch kontinuierlich steigende Quadratmeterpreise gehört der Vergangenheit an. Stattdessen rückt eine differenzierte Marktanalyse stärker in den Fokus, bei der auch Faktoren wie Mikrolage, Instandhaltungsrückstau, Modernisierungsbedarf und künftige Vermietbarkeit eine zentrale Rolle spielen.

Der Immobilienmarkt bleibt damit zwar dynamisch, verliert jedoch an Einseitigkeit. Wo bisher nahezu flächendeckend Preissteigerungen vorherrschten, differenzieren sich die Entwicklungen zunehmend – mit Chancen für flexible und strategisch denkende Käufer.