18.05.2024Immobilien

Immobilienfonds kämpfen mit Mittelabflüssen

Über einen Zeitraum von 17 Jahren überstiegen die Mittelzuflüsse in offene Immobilienfonds (OIF) die Abflüsse. Diese Situation hat sich jedoch gewandelt: In den ersten beiden Monaten dieses Jahres verzeichneten die OIF einen Nettomittelabfluss von rund 500 Millionen Euro, wie die Ratingagentur Scope berichtet.

Die Analysten von Scope prognostizieren für den weiteren Jahresverlauf noch stärkere Mittelabflüsse, wobei der Höhepunkt im dritten Quartal erwartet wird. Dieser Trend lässt sich hauptsächlich auf die wieder attraktiveren festverzinslichen Anlagen zurückführen.

Liquiditätssteuerung als Herausforderung

Diese Entwicklung stellt die Liquiditätssteuerung der Immobilienfonds OIF vor eine ungewohnte Herausforderung. Lange Zeit bestand das Hauptziel darin, die Geldmittelquote nicht zu hoch ansteigen zu lassen. Nun müssen die Fonds sicherstellen, dass jederzeit ausreichend Liquidität vorhanden ist, um die Auszahlungen an die Anleger bedienen zu können.

Derzeit scheint die Zahlungsfähigkeit nicht gefährdet zu sein: Im Durchschnitt weisen die deutschen OIF Immobilienfonds eine Liquiditätsquote von 14,5 Prozent auf, während gesetzlich nur 5 Prozent gefordert sind.

Mögliche Konsequenzen

Dennoch schließt Scope nicht aus, dass es in Einzelfällen zu Rücknahmeaussetzungen kommen könnte. Darüber hinaus könnten sich manche Fonds gezwungen sehen, Immobilien aus ihren Portfolios unter Zeitdruck und möglicherweise zu suboptimalen Preisen zu veräußern, um die erforderliche Liquidität zu generieren.

Marktdynamik und Anlegerverhalten im Wandel

Neben der Konkurrenz durch Anleihen spielen auch gestiegene Zinsen eine bedeutende Rolle. Die höhere Verzinsung sicherer Staatsanleihen macht diese für konservative Anleger wieder attraktiver, zumal sie kaum Wertschwankungen aufweisen. Für viele Anleger ist das Risiko von Bewertungsabschlägen bei Immobilienfonds – wie sie zuletzt mehrfach vorkamen – nicht mehr akzeptabel. Die Folge ist eine zunehmende Umschichtung von Geldern in festverzinsliche Wertpapiere oder Tages- und Festgeldprodukte.

Ein weiterer belastender Faktor ist das schwierige Umfeld für gewerbliche Immobilien. Insbesondere Büroimmobilien in mittleren Lagen verzeichnen Wertverluste. Auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist seit der Pandemie strukturell rückläufig. Diese Marktveränderungen wirken sich direkt auf die Bewertung der Immobilienportfolios in den Fonds aus – und damit auf die Performance.

Regulatorische Aspekte und Transparenz

Zudem stehen OIF seit der Einführung regulatorischer Maßnahmen nach der Finanzkrise unter besonderer Beobachtung. Rücknahmefristen und Mindesthaltezeiten sollen zwar Panikreaktionen vorbeugen, erschweren aber zugleich die Flexibilität der Anleger. Diese regulierten Rahmenbedingungen sind zwar stabilisierend, können aber bei anhaltenden Mittelabflüssen nicht vollständig verhindern, dass Fonds in Liquiditätsengpässe geraten – insbesondere wenn Anleger mit hohen Volumina ihre Anteile zurückgeben.

Die Ratingagentur Scope hebt in ihrer Analyse hervor, dass nicht alle Fonds gleichermaßen betroffen sind. Fonds mit einem hohen Anteil an Wohnimmobilien, besonders in deutschen Metropolen, zeigen sich vergleichsweise stabil. Dagegen stehen Fonds mit starkem Fokus auf Gewerbeimmobilien, insbesondere in Randlagen, stärker unter Druck.

Blick in die Zukunft

Trotz aller Herausforderungen sehen Marktbeobachter auch Chancen: Die Preiskorrekturen könnten langfristig Einstiegsmöglichkeiten bieten – für institutionelle Investoren ebenso wie für antizyklisch denkende Privatanleger. Entscheidend wird sein, ob es Fonds gelingt, selektiv attraktive Objekte zu halten oder günstig zu erwerben, um mittel- bis langfristig wieder Erträge zu generieren. Die Fähigkeit der Fondsmanager, mit der neuen Situation flexibel umzugehen, wird daher maßgeblich über den Erfolg der einzelnen Produkte entscheiden.

 

 

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Hinweis: Dieser Artikel dient lediglich illustrativen Zwecken und ersetzt keine professionelle Beratung. Es wird empfohlen, individuelle Versicherungsbedürfnisse mit einem qualifizierten Versicherungsberater oder Versicherungsmakler wie z.B. „AMB Allfinanz Makler“ zu besprechen.