03.05.2023Immobilien

Die Entwicklung der Bauzinsen – von 1 auf 4 Prozent binnen eines Jahres – treibt so manchem Darlehensnehmer dieser Tage die Sorgenfalten auf die Stirn. Nicht nur die Kalkulationen für Neubau oder -erwerb geraten ins Wanken. Auch wer in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigt, muss sich auf wesentlich schlechtere Konditionen gefasst machen. „Je nach Ausgangslage müssen Verbraucher sich (…) auf gravierende Konsequenzen einstellen“, warnt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Damit steht die Frage im Raum: Lohnt es sich, jetzt schon eine Prolongation zu vereinbaren, also ein Anschlussdarlehen zu heutigen Konditionen? Immerhin rechnen viele Analysten mit weiter steigenden Zinsen. Manche Banken bieten schon Jahre vor Ende der aktuell laufenden Finanzierung eine Verlängerung an, die allerdings mit einer Gebühr verbunden ist. Klarheit über die eigenen Möglichkeiten kann eine individuelle, neutrale Baufinanzierungs-Beratung bringen, die eine Vielzahl von Banken einbezieht.

Die drastische Zinswende hat den Immobilien- und Finanzierungsmarkt in einer Geschwindigkeit erfasst, die noch vor wenigen Jahren kaum vorstellbar war. Während Darlehensnehmer über ein Jahrzehnt hinweg von historisch niedrigen Zinsen profitierten, hat sich die Situation nun grundlegend gewandelt. Viele Haushalte stehen plötzlich vor der Herausforderung, ihre Finanzierung neu zu denken, Liquiditätsreserven zu prüfen oder ihr Bau- bzw. Kaufvorhaben neu zu kalkulieren.

Für Anschlussfinanzierer ist die Lage besonders anspruchsvoll. Wer seine Baufinanzierung zu Zeiten von Niedrigzinsverträgen abgeschlossen hat, muss nun damit rechnen, dass die monatlichen Belastungen sich spürbar erhöhen. Selbst ein moderater Zinsanstieg von wenigen Prozentpunkten kann – abhängig von Darlehenshöhe und Restschuld – zu Mehrkosten von mehreren Hundert Euro im Monat führen. Die BaFin warnt daher zu Recht vor „gravierenden Konsequenzen“, da solche Belastungssprünge die finanzielle Stabilität vieler Haushalte gefährden können.

Vor diesem Hintergrund gewinnt die Entscheidung über eine mögliche vorzeitige Anschlussfinanzierung, also ein sogenanntes Forward-Darlehen, enorm an Bedeutung. Hierbei sichern sich Darlehensnehmer die aktuellen Zinsen für eine spätere Anschlusslaufzeit, meist zwischen ein und fünf Jahren im Voraus. Diese Option bietet Planungssicherheit, ist jedoch mit Zusatzkosten verbunden, da Banken für die Zinssicherung monatliche Aufschläge verlangen. Die Herausforderung besteht darin, abzuschätzen, ob der erwartete Zinsanstieg diese Zusatzkosten überwiegt – eine Bewertung, die ohne professionelle Unterstützung nur schwer möglich ist.

In Zeiten hoher Unsicherheit ist es daher sinnvoll, mehrere Szenarien durchzurechnen: Wie entwickeln sich die monatlichen Raten, wenn die Zinsen weiter steigen? Welche Auswirkungen hat eine längere Zinsbindung? Wie verändert sich die finanzielle Belastung, wenn Sondertilgungen genutzt oder der Tilgungssatz angepasst wird? Eine qualifizierte Finanzierungsberatung kann solche Modelle transparent gegenüberstellen und aufzeigen, welche Gestaltungsmöglichkeiten individuell sinnvoll sind.

Zudem lohnt sich der Blick auf alternative Finanzierungsstrategien. Manche Banken bieten sogenannte Prolongationsangebote an, bei denen der Kunde die bestehende Finanzierung direkt beim selben Kreditinstitut verlängern kann. Solche Angebote sind oft unkompliziert, aber nicht zwingend die günstigste Lösung. Ein unabhängiger Vergleich zwischen verschiedenen Banken kann erhebliche Zinsvorteile bringen und somit langfristig mehrere Tausend Euro sparen. Entsprechend wichtig ist es, nicht vorschnell zu unterschreiben, sondern sorgfältig zu prüfen, ob andere Anbieter bessere Konditionen bieten.

Auch die aktuelle wirtschaftliche Gesamtlage spielt eine Rolle. Inflation, Energiepreise, politische Unsicherheiten und die generelle Entwicklung der Kapitalmärkte beeinflussen die Zinslandschaft maßgeblich. Viele Experten rechnen damit, dass sich das Zinsniveau längerfristig auf einem erhöhten Plateau stabilisieren könnte. Gleichzeitig betonen einige Analysten, dass die Spitze möglicherweise noch nicht erreicht ist, was für Forward-Darlehen spricht. Andere wiederum verweisen darauf, dass eine überzogene Reaktion der Märkte zu späteren Korrekturen führen könnte. Dieser unsichere Ausblick verdeutlicht, wie wichtig es ist, keine Entscheidung allein auf Basis kurzfristiger Prognosen zu treffen.

Für Eigentümer, deren Zinsbindung in den nächsten zwei bis drei Jahren ausläuft, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, sich intensiver mit der Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Frühzeitige Planung schafft Handlungsspielraum und ermöglicht es, steigende Zinsen nicht nur zu beobachten, sondern aktiv darauf zu reagieren. Für Bauherren oder Käufer, die derzeit in der Planungsphase sind, gilt es, die eigene Finanzierungsstruktur so flexibel wie möglich zu gestalten – etwa durch ausreichende Puffer, konservative Kalkulationen und realistische Tilgungssätze.

Letztlich zeigt die aktuelle Marktentwicklung, dass eine Baufinanzierung längst keine statische Größe mehr ist. Sie erfordert aktives Management, regelmäßige Überprüfung und eine sorgfältige Strategie. Eine professionelle Baufinanzierungsberatung, die unabhängig von Bankinteressen agiert und zahlreiche Angebote vergleichen kann, ist daher mehr denn je ein wertvoller Partner – sowohl für Erstfinanzierer als auch für Eigentümer, deren Anschlussfinanzierung bevorsteht.