03.06.2023Allgemeines

Mehr als die Hälfte der kürzlich von einem großen Baufinanzierer befragten Bundesbürger meint, in ihrer Region könne man sich einen Immobilienkauf „gar nicht“ oder „kaum noch“ leisten. Mehr als drei Viertel erkennen am deutschen Immobilienmarkt eine Blase, 65 Prozent empfinden die derzeitigen Marktpreise als „abschreckend“. Lediglich 7 Prozent wollen weiterhin Erwerbspläne verfolgen.

Im ersten Quartal dieses Jahres mussten durchschnittlich 540.000 Euro für den Erwerb oder Bau einer Immobilie auf den Tisch gelegt werden. Das entspricht gegenüber dem Vorjahresquartal einer Steigerung von 14 Prozent, nachdem damals noch 9 Prozent Anstieg p. a. verzeichnet wurden. Großen Anteil an dieser unseligen Entwicklung haben die im letzten Jahr nach oben geschossenen Preise für Baumaterialien und -leistungen.

In den Durchschnittswerten verbergen sich unterdessen große Unterschiede: In Metropolen müssen Kaufwillige deutlich tiefer in die Taschen greifen. So kostet eine Immobilie in Hamburg rund 750.000 Euro, in München gar über 900.000 Euro.

Die Frage nach der Bezahlbarkeit von Wohneigentum beschäftigt 2025 und darüber hinaus breite Teile der Bevölkerung, da sich mehrere strukturelle Entwicklungen gleichzeitig verstärken und den Zugang zum Immobilienerwerb erheblich erschweren. Steigende Bau- und Grundstückskosten, hohe Zinsen, verschärfte Eigenkapitalanforderungen und zunehmende regulatorische Vorgaben führen dazu, dass insbesondere Haushalte mit mittleren Einkommen immer größere Hürden überwinden müssen.

Während Immobilien über Jahrzehnte als verlässlicher Weg zum Vermögensaufbau galten, erleben viele Normalbürger heute, dass selbst solide Einkommen nicht mehr automatisch zur Finanzierbarkeit führen. Banken prüfen Kredite strenger, kalkulieren höhere Sicherheitsabschläge und berücksichtigen neben dem Einkommen verstärkt laufende Lebenshaltungskosten, Energiekosten und zukünftige Belastungen.

Dadurch sinkt die maximal finanzierbare Darlehenssumme deutlich, selbst wenn keine negativen Bonitätsmerkmale vorliegen. Parallel dazu wächst die Eigenkapitalanforderung, was besonders junge Familien und Berufseinsteiger trifft, die trotz stabiler Erwerbsperspektiven kaum ausreichend Rücklagen bilden konnten. Die Folge ist eine wachsende Kluft zwischen Immobilienpreisen und der realen Kaufkraft breiter Bevölkerungsschichten.

Hinzu kommen langfristige strukturelle Faktoren, die den Markt weiter unter Druck setzen. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, langwierige Genehmigungsverfahren, Fachkräftemangel im Baugewerbe und steigende Materialpreise begrenzen das Angebot, während die Nachfrage in wirtschaftlich starken Regionen hoch bleibt. Besonders in Ballungsräumen und deren Speckgürteln führt dies zu einer Verdrängung einkommensstärkerer Käufer in immer weiter entfernte Lagen, was wiederum Pendelzeiten verlängert und zusätzliche Kosten verursacht. Gleichzeitig verändern energetische Anforderungen und Sanierungspflichten die Wirtschaftlichkeit vieler Immobilien.

Käufer müssen nicht nur den Kaufpreis finanzieren, sondern auch Modernisierungsmaßnahmen einkalkulieren, um zukünftige Energie- und Klimastandards zu erfüllen. Diese Zusatzkosten werden zunehmend Bestandteil der Kreditprüfung und verschlechtern die Gesamtrechnung für private Käufer. Während institutionelle Investoren und vermögende Haushalte solche Anforderungen oft leichter abfedern können, geraten Normalverdiener stärker unter Druck.

Trotz dieser Herausforderungen bedeutet die Entwicklung nicht zwangsläufig, dass Wohneigentum für breite Bevölkerungsschichten vollständig unerreichbar wird. Vielmehr verändern sich die Wege zum Eigentum. Alternative Wohnformen, kleinere Wohnflächen, gemeinschaftliche Projekte oder der Erwerb in aufstrebenden Regionen gewinnen an Bedeutung.

Auch flexible Finanzierungsmodelle, längere Laufzeiten, Kombinationen aus Förderdarlehen, Eigenleistungen und gezieltem Eigenkapitalaufbau können neue Spielräume eröffnen. Gleichzeitig wächst das Bewusstsein dafür, dass Wohneigentum nicht mehr ausschließlich als kurzfristige Renditeentscheidung betrachtet werden darf, sondern als langfristiges Lebensprojekt mit stabilisierender Wirkung auf die persönliche Vermögensstruktur.

Für viele Haushalte bedeutet dies jedoch, ihre Erwartungen anzupassen und Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattungsstandard einzugehen. Der Traum vom Eigenheim bleibt damit erreichbar, erfordert aber mehr Planung, Disziplin und strategisches Vorgehen als in früheren Jahrzehnten.

Insgesamt zeigt sich, dass die Bezahlbarkeit von Wohneigentum weniger eine einfache Ja-oder-Nein-Frage ist, sondern das Ergebnis komplexer wirtschaftlicher, politischer und gesellschaftlicher Entwicklungen. Normalbürger stehen vor größeren Herausforderungen, verfügen aber weiterhin über Handlungsmöglichkeiten, wenn sie frühzeitig planen, Förderungen nutzen und ihre Finanzierung realistisch an die veränderten Marktbedingungen anpassen.